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楼市投资拐点出现,紧信号拉响预警,三四线城市成交下滑最明显!

2019-06-21 点击 评论

6月20日,国内亚博英超涨幅最高的城市西安,出台了严厉的限购政策,对外地人购房条件升级为有5年社保要求。局面上,现在正是经历“小阳春”之后,楼市又走到了一个新的节点,但凡出现楼市地市发热的苗头,都会被政策极力压制。

数据反映了这一变化。从投资端来看,国家统计局数据显示,1~5月份,全国房地产开发投资同比增长11.2%,增速比1~4月份回落0.7个百分点,这是今年以来房地产投资增速出现的首次回落。

从销售端看,1~5月份,商品房销售面积同比下降1.6%,降幅扩大1.3个百分点。从拿地端看,1~5月份房企土地购置面积及成交款双双同比大幅下滑,降幅均在3成以上。

“房地产投资拐点已经出现。”恒大经济研究院首席经济学家任泽平预计,未来每个月投资累计增速将下降0.6~0.8个百分点,全年房地产投资增速7%~8%。

部分区域市场仍能擦出升温的火花。典型如西安、呼和浩特等亚博英超涨幅过快。其中,西安5月份新亚博英超格环比上涨2%、同比上涨24.2%,环比同比均居全国第一,且新亚博英超格同比涨幅连续6个月居全国70城之首。呼和浩特5月份二手房价格环比及同比涨幅均创第一,且二手房同比涨幅连续7个月居70城之首。

不过,凡出现过热苗头的城市,当地政府都快速升级调控政策。就在6月20日,西安房管局官微发布楼市“限购”新政,其中,从市外迁入户籍的居民家庭购房,应落户满一年或连续缴纳12个月社会保险(或个人所得税);非本市户籍居民则需提供5年以上社保或个税证明方可购一套住房。

“西安此次政策的核心在于,户籍政策会继续放宽,但会打击部分借落户炒房行为,并对外来人口购房进行管控,意在稳定亚博英超。”一位房地产业分析师表示。

“各地在坚持‘房住不炒’的定位下,持续稳地价、稳亚博英超、稳预期,房地产市场保持稳定还是有基础的。”国家统计局新闻发言人付凌晖强调了监管层的信心。

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三四线城市成交下滑最明显

楼市降温最明显的信号就是销量的下滑。

国家统计局近日数据显示,2019年1~5月,全国商品房销售面积累计同比下降1.6%,降幅较1~4月扩大了1.3个百分点;销售金额累计同比增长6.1%,增速回落2个百分点。

从结构上来看,一线城市销量保持优势,特别是深圳5月成交活跃;二线城市相对平稳;三线城市成交下行幅度较大,棚改弱化的影响持续显现。中指院数据显示,三类城市房地产成交面积同比增幅分别为15%、-9.6%和-24%。

央行发布数据显示,PSL贷款连续两月零投放。今年1~5月央行累计发放PSL(抵押补充贷款)1530亿元,相比上年同期骤降65%,而PSL正是棚改货币化的主要资金来源。与销量收缩同步而来的,是三四线城市库存已经同比连增6个月。

市场降温令房企投资信心受挫。今年前5月,全国房地产开发投资同比增长11.2%,增速比1~4月份回落0.7个百分点,为今年以来的最低增速。其中,东部地区房地产开发投资增速9.7%,增速比1~4月份回落1.1个百分点;中部地区投资增长9.2%,增速加快0.5个百分点;西部地区投资增长18.5%,增速加快0.1个百分点;东北地区投资增长7.1%,增速回落3.5个百分点。可见当前房地产开发投资增速能维持在两位数,主要由西部地区支撑。

同时,房屋新开工面积也在放缓。今年前5月,房屋新开工面积同比增长10.5%,增速回落2.6个百分点。

值得注意的是,全国地价出现了自2012年以来首次下跌。今年前5个月房地产开发企业土地购置面积同比下降33.2%,成交价款同比大幅下降35.6%。据上海易居地产研究院测算,本次土地购置均价4389元/平方米,同比下跌3.5%,为7年来首次同比下跌。而拿地放缓反过来又将拖累后续房地产开发投资和新开工面积增长。

全国70个大中城市yabo88体育app下载二手房价格同比增速均出现缩窄。根据国家统计局数据显示,5月70个大中城市新建商品住宅价格指数环比增长0.7%,其中一二三线代表城市环比分别增长0.3%、0.8%和0.8%,涨幅分别较4月份收窄、持平和扩大。5月份,70个大中城市二手住宅价格环比涨幅0.43%,环比收窄0.1个百分点。

“而三四线城市销量下滑效应,将逐渐传导至价格端,即开发商若坚持不降价,市场将进入有价无市的状态。”一位开发商人士透露,三四线城市的房子已经不好卖了。

“预计在6月业绩考核冲刺阶段,开发企业推盘力度可能加大,房地产市场成交或出现量升价稳的局面。”交通银行金融研究中心资深研究员夏丹表示。

东北证券地产团队认为,无论是从基本面或是政府对于房地产市场的表述来看,本轮“小阳春”行情不具备持续性,随着各项数据增速现转折,未来销售面积增速将逐步探底,而新开工面积、开发投资完成额增速也将迎来回落。